전월세전환율 상승의 의미 : 전세대출금리와 비교

2022년과 2023년은 전월세전환율이 계속해서 올랐는데요.
전월세전환율이 올라간다는 것은 뭘 의미할까요?

전월세전환율이란?

먼저 전월세전환율이 무엇인지 알아볼까요?

KB부동산 주택가격동향조사에 보면 전월세전환율 계산 공식을 다음과 같이 나타내고 있습니다.

전월세전환율(%) = (월세가격 × 12개월) / (전세가 – 월세보증금) × 100 (%)

이것을 보면 월세보증금을 뺀 전세가격 대비 연월세가격의 비율임을 알 수 있네요.

예를 들어보겠습니다.
A라는 아파트의 전세가격이 5억이고, 월세를 보니 보증금 1억원에 월세가 100만원이라고 한다면,

전월세전환율은
(100만원 × 12) / (5억 – 1억) × 100 = 3% 가 나옵니다.
같은 상황에서 월세보증금이 없고 전월세전환율이 같은 3%이다면, 월세는 125만원이 나옵니다.

이 아파트의 전세가격이 5억인 상황에서 월세보증금 없이 월세를 매월 125만원을 받는다면 이 아파트의 전월세전환율은 3%가 됩니다.

위의 예에서도 살펴봤듯이 간단히 얘기하면 전월세전환율은 전세가격 대비 월세가격의 비율이라고 할 수 있겠네요.

전월세전환율과 월세가격의 변화

이제 이 전월세전환율이 상승하게 되면 어떻게 되는지 계산해 보겠습니다.

위에서 예를 든 아파트의 전월세전환율이 이제 4%로 상승하게 되었다면,
전세가격은 변동없이 5억이라고 하고,
월세보증금이 없는 경우는 월세가 매월 167만원,
월세보증금 1억인 경우는 월세가 133만원으로 변하게 됩니다.

전월세전환율 1% 상승에 월세 금액의 변화가 약 33% 상승이 나타납니다.

만약 같은 아파트의 전월세전환율이 5%로 상승하게 되었다면,
같은 전세가격 5억에서
월세보증금이 없는 경우는 월세가 매월 208만원,
월세보증금 1억인 경우는 월세가 167만원으로 변하게 됩니다.

전월세전환율 1% 상승에 월세 금액의 변화가 약 25% 상승이 나타납니다.

이것을 정리해보면 다음과 같습니다.

전월세전환율 상승	월세가격 상승정도
전월세전환율이 1%에서 2%로 상승시	월세가격 100% 상승
전월세전환율이 2%에서 3%로 상승시	월세가격 50% 상승
전월세전환율이 3%에서 4%로 상승시	월세가격 33% 상승
전월세전환율이 4%에서 5%로 상승시	월세가격 25% 상승

어찌보면 당연한 얘기일 수도 있겠지만,
전월세전환율의 상승폭의 비율만큼 월세가격이 상승한 것을 확인할 수 있네요.

전월세전환율이 3%였다가 4%로 상승했다고 하면 1%가 상승했다고만 생각하고 크게 와닿지 않을 수가 있는데요.
이 말을 월세금액의 변화로 환산해본다면 33% 상승으로 바뀌게 됩니다. 크게 와 닿네요.
전월세전환율의 상승폭이 중요함을 알 수 있습니다.

전월세전환율 변화추이

이 글의 도입부에 있는 기사에서 전월세전환율이 2023.3월에 서울의 경우 4%가 돌파했다고 나옵니다.
그러면 역사적으로 전월세전환율 변화추이가 어떻게 되었는지 한번 확인해 보겠습니다.

KB부동산 주택가격동향조사에 나와있는 2016년 1월부터 2023년 12월까지의 서울, 인천, 경기도의 전월세전환율을 그래프로 나타내면 다음과 같습니다.

그래프를 보면 계속해서 하락하던 전월세전환율은
2022년 들어서면서 하락을 멈추고 조금씩 상승하다가
2022년 10월부터는 상승의 기울기가 상당히 가팔랐던 것을 볼 수 있습니다.
이후 계속 상승하던 전월세전환율은 2023년 9월부터 다시 조금씩 하락하고 있습니다.

전월세전환율 상승이유

전월세전환율은 어떠한 경우에 상승하는 것일까요?

전월세전환율 산출공식을 보면 확인할 수 있는데요.
분모인 전세가격이 낮아지거나, 분자인 월세가격이 올라가면 상승할 것입니다.
반대로 분모인 전세가격이 높아지고, 분자인 월세가격이 내려가면 하락하겠네요.

또한 전세가격이 올라가더라도 월세가격이 더 높이 올라가면 전월세전환율은 상승할 것이고
전세가격이 내려가는데 월세가격이 더 많이 내려가면 하락할 것입니다.

위에서 말한 것 중에 후자인 경우는 상승/하락의 기울기가 비교적 작을 것이고,
전자인 경우는 기울기가 클 것입니다
(위에서 전월세전환율은 상승폭, 즉 기울기가 중요한 것을 살펴보았습니다).

실제로 위의 그래프에서 보면 2022.10월에 3.2% 수준이었던 전월세 전환율은 2023.6월에 4.2% 까지 오르게 됩니다. 약 8개월정도만에 1%가 오른 것입니다. 월세금액 기준으로 보면 약 31%가 상승한 것입니다.

위 그래프에서 2016년에서 2020년까지 약 4년 넘는 기간 동안 1% 변화(하락)가 있었는데요.
2022년 말부터는 8개월만에 1% 변화가 이루어진 것입니다.
참으로 급격한 상승이었다고 할 수 있겠네요.

이유를 한 번 살펴보겠습니다.

아래는 2016년 이후 전세자금대출 금리 추이를 나타낸 그래프입니다.

3% 대에서 안정을 보이던 금리는 2020년 코로나 시기 전부터 하락하여 2% 초반까지 하락하게 됩니다. 그러다가 2021년 6월 이후부터 급격하게 오르더니 2022년 12월에 5.2% 정도까지 올라서 피크를 찍게 됩니다.

서울 전월세전환율과 전세자금대출 금리를 함께 보겠습니다.

전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 계속해서 낮게 형성되어 있다가,
2021년 10월을 기점으로 전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 높아진 것을 확인할 수 있습니다.

전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면 사람들이 월세보다는 전세를 선택할 텐데요.
싼 금리로 대출받아 전세로 거주하는 것이 월세비용보다 낮았으니까요.

그런데 금리가 상승하여 전월세전환율보다 높아지면 이제 월세가 더 싸지게 됩니다.
더군다나 금리가 급격하게 상승하던 2022년에는 전세자금대출 금리와 전월세전환율의 차이가 크게 벌어지게 됩니다.

이렇게 상대적으로 싸게 된 월세를 이제 사람들은 선택하게 됩니다.
수요가 있는 곳에는 가격상승은 자연스러운 현상일텐데요 (공급은 한정되어 있으니).
월세를 더 선호하여 선택하게 되니 월세가격은 계속해서 상승하게 됩니다.

반면에 전세 가격은 급격한 금리상승으로 인해 하락하였는데요.
전세 가격 (분모)은 하락하는데 월세 가격 (분자)는 상승하게 됩니다.
위에서 살펴본 전세가격하락, 월세가격상승이 동시에 일어나게 된 것입니다.
이에 당연히 뒤따라온 것은 전월세전환율의 급격한 상승이었습니다.

위의 그래프에서 보면 금리의 상승에도 불구하고 아주 완만하게 상승하던 전월세전환율이
2022년 10월을 기점으로 견디지 못하고 급격히 상승하는 것을 볼 수 있습니다.
이러한 급격한 기울기의 전월세전환율은 위에서 살펴본 것처럼 월세금액의 큰 상승을 의미하는 것이기도 하고요.

정리해 봅시다.

정리하면 다음과 같습니다.

금리의 급격한 상승, 전월세전환율보다 더 높이 상승한 전세자금금리 ->
월세 수요 증가, 월세가격 상승, 급격한 금리상승으로 인한 전세가격하락 ->
전월세전환율 급격한 상승 ->
월세 금액의 큰 상승, 월세부담 증가

금리가 올라가면 뒤따라서 전월세전환율이 상승하게 되고 이는 월세 부담의 증가를 초래하게 된다고 할 수 있겠습니다. 즉 서민의 주거비 부담을 가중시키는 결과를 낳게 됩니다.

감사합니다.