오피스텔과 아파트는 우리가 살고 있는 주거 공간의 형태를 나타내는 용어입니다.

하지만 오피스텔 아파트 차이는 명칭에서부터도 있는데요.

오피스텔은 오피스 (Office)와 호텔 (Hotel)이 합쳐진 말로서, 사무실과 주거공간을 함께 겸해서 사용할 수 있게 한 건축물입니다.

아파트는 공동 주택의 한 형태이며 여러 층에 걸쳐 여러 가구가 독립적으로 생활하도록 주거 공간을 제공하게 한 건축물입니다.

이렇게 우리가 거주할 수 있는 주요한 두가지 형태인 오피스텔과 아파트는 명칭 이외에도 여러가지 차이가 있습니다.

이 두가지 형태가 어떠한 차이가 있고 각각의 장단점은 무엇인지 알아보겠습니다.

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1. 오피스텔과 아파트의 법적인 차이

오피스텔과 아파트는 사람들이 거주할 수 있도록 한 건물이지만 법적으로는 다른 기준과 규제를 받습니다.

오피스텔은 준주택으로 분류되는데 일반적으로 업무용 시설로 분류되어 건축법에 따라 건축허가를 받고 관리됩니다.
반면에 아파트는 주택으로 분류되어 주택법에 따라 적용을 받습니다.

이러한 법적인 차이로 인해 오피스텔과 아파트는 면적산정에서 차이가 발생합니다.

아파트의 경우 분양시 산정하는 면적 (분양면적)은 전용면적과 공용면적을 더한 공급면적을 기준으로 합니다.

반면에 오피스텔의 분양면적은 전용면적, 공용면적 뿐만 아니라 관리사무실, 주차장 등의 공용시설의 면적 (기타 공용면적)까지도 포함한 계약면적을 기준으로 합니다.

우리가 알고 있는 공용면적은

계단, 복도, 엘리베이터 등 주거에 필요하고 한 건축물에서 여러 가구가 공동으로 사용하는 시설을 포함하는 주거 공용면적을 뜻하는 경우가 많은데요.

아파트는 이러한 주거 공용면적을 포함한 개념인 ‘공급면적’을 분양시 적용하는데 반해,

오피스텔은 위에서 말한 기타 공용면적까지도 포함한 ‘계약면적’을 기준으로 합니다.

이는 오피스텔에서는 입주민들이 사용 권한을 갖는 모든 면적으로 분양면적에 포함한다는 개념이 들어가 있기 때문입니다.

참고로 공용면적 중에서 주거 공용면적은 상대적으로 면적산정시 전용면적에 비해 차지하는 비중이 작은 편이지만, 기타 공용면적은 비중이 비교적 큰 편입니다.

한편 아파트의 경우 통상 베란다라고 불리는 발코니 면적이 서비스 면적으로 추가되는 반면에 오피스텔의 경우는 이러한 서비스 면적이 없습니다.

이러한 기준의 차이는 분양면적이 같은 아파트와 오피스텔의 실제 전용면적의 차이를 낳게 됩니다.

통상적으로 오피스텔의 경우 전용면적은 분양면적 대비 50% ~ 60% 수준이고 아파트의 경우는 전용면적이 70 ~ 80% 수준이 됩니다.

2. 오피스텔과 아파트의 위치와 주변환경의 차이

오피스텔과 아파트는 건축될 수 있는 위치에 차이가 있으며 그로 인해 거주시 주변환경이 많이 다를 수 있습니다.

오피스텔은 업무용시설로 분류되기 때문에, 준주거지역나 상업지역에 건축이 가능합니다.

그래서 오피스텔은 보통 지하철이 가깝거나 교통이 발달한 중심 지역에 위치할 수 있습니다.
이에 교통 접근성이 높아 이동이 편리한 장점이 있을 수 있습니다.

또한, 오피스텔은 상가나 편의시설을 누리기 쉽습니다.
오피스텔의 1층이나 지하에는 다양한 상점이나 식당이 입점하는 경우가 많고,
주변에도 마트나 병원, 은행 등이 많이 위치하고 있습니다.
이러한 곳들에 대한 접근성이 우수하여 생활이 편리하고,
쇼핑이나 외식, 문화생활을 즐기기 좋습니다.

반면에, 아파트는 주택으로 분류되기 때문에, 주거지역에 위치해야 합니다.
이는 아파트가 상대적으로 조용한 곳에 건축되고
전반적으로 안전한 환경을 제공할 수 있다는 장점으로 작용할 수 있습니다.

또한, 아파트는 조경이나 놀이터, 커뮤니티시설을 갖추기 쉽습니다.
아파트 단지 내에는 잔디밭이나 정원, 산책로 등이 있고,

어린이를 위한 놀이터나 놀이방, 스포츠시설 등이 있습니다.

또한, 아파트는 관리사무소나 주민자치회 등을 통해 주민들과의 소통과 협력을 증진시킬 수 있습니다.

이는 아파트의 주거환경을 향상시키는 요소로 작용하며 가족이나 이웃과의 관계를 도모하기 좋은 환경을 제공합니다.

3. 오피스텔과 아파트의 가격과 세금의 차이

 오피스텔과 아파트의 가장 큰 차이 중의 하나는 세금과 가격 및 자산 가치라고 할 수 있습니다.

오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설로 분류되어 취득세를 4.6% 납부하게 됩니다.

반면에 아파트의 경우 1주택자인 경우 가격에 따라 1.1% ~ 3.3% 의 취득세를 내게 됩니다.

오피스텔은 아파트보다 분양가가 낮은 편입니다.

실제로 2023년 1월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 제곱미터 당 2400여만원,
오피스텔의 경우 제곱미터당 1700여만원으로 나옵니다.

또한 평균 매매가격도 아파트보다 낮아 2023년 1월 기준
서울 아파트의 평균 매매가격은 9억 7천여만원,
오피스텔은 평균 매매가격이 4억 2천여만원으로 나옵니다.

오피스텔은 좁은 땅에 용적율을 높게 지어 토지지분이 작습니다.

따라서 세월이 흘렀을 때 진정한 가치를 지니는 토지는 작고,
점점 낡아지고 허물어지는 건물만 있는 경우로 감가상각이 큽니다.

이에 시간의 변화에 따른 자산가치 변화가 매우 작을 수 있고
오히려 떨어지는 경우도 있을 수 있습니다.

이렇게 오피스텔의 자산 가치가 아파트에 비해 상당히 열위에 있다고 할 수 있습니다.

또한 오피스텔의 경우 입지가 아주 좋은 곳을 제외하고는
자산가치의 변화로 인한 시세차익을 기대하기가 어려운 경우가 많습니다.

이에 반해 아파트는 자산가격이 더 높게 책정되고
자산가치의 변화로 인한 시세차익이 큰 경우가 많습니다.

이러한 면들 때문에 역사적으로 오피스텔은 투자의 대상으로 선택이 잘 되지는 않았습니다.

4. 오피스텔과 아파트의 장단점

오피스텔의 장점

• 업무와 생활의 편의성 제공

오피스텔은 업무용 시설로 분류되어 업무용으로 사용하는 경우
사무실과 주거의 기능을 동시에 겸할 수 있습니다.

준주거지역이나 상업지역에 위치할 수 있기에 업무를 보는데 있어
교통편의성, 이동 편의성, 생활의 편리성을 누릴 수 있습니다.

• 상가 및 편의 시설 접근성 용이

1층이나 바로 주변에 각종 은행, 병원, 편의시설, 상가 등이 있는 경우가 있어
생활에 많은 편리함을 줄 수 있습니다.

• 각종 가전, 가구의 빌트인

보통 오피스텔의 경우 냉장고, 에어컨, 드럼세탁기, 붙박이장 등의
각종 가구,가전제품이 빌트인되어 있는 경우가 많아
짧게 거주하면서 거주지를 이동하기를 원하는 사람들에게는 많은 편의성을 제공합니다.

• 임대수익률이 좋다.

오피스텔은 자산가격이 상대적으로 낮은 반면에 가격대비 월세 금액이 높은 편입니다.
따라서 자산가치 변화로 인한 시세차익이 아닌
월세 임대 수익률을 원하는 투자자에게는 좋은 선택이 될 수 있습니다.

오피스텔의 단점

• 오피스텔의 경우 취득세가 높고 자산가치 변화로 인한 시세차익이 약하다는 단점이 있습니다.이밖에도 아래와 같은 단점이 있을 수 있습니다.

• 관리비가 비싸다.

아파트의 경우 많은 세대가 살고 있으므로 상대적으로 관리비 부담이 적어지지만
오피스텔은 그 인원이 한정되기에 각 입주자들이 부담하는 관리비가 더 비싼 편입니다.

통상 동일 평수일 경우 오피스텔이 최소 8 ~ 10만원은 더 나간다고 봐야 합니다.

• 구조적 문제가 있는 경우가 있다.

오피스텔은 아파트와는 달리 법 적용이 느슨하여 여러가지 문제가 있는 경우가 많습니다.

환기, 통풍의 문제가 있을 수 있고
소음방지가 잘 안되어 주변의 소음으로 인해 고통이 수반될 수 있습니다.
또한 화재의 위험성이나 1층 상가 등의 영향으로 냄새, 벌레 등의 영향이 있을 수 있습니다.

• 커뮤니티 시설, 조경 등을 설치하기 힘들다.

아파트와는 달리 조경, 놀이터, 커뮤니티 시설 등을 설치하기 힘들어
아이들 키우는 입장에서는 이 부분이 단점으로 작용할 수 있습니다.

또한 교육환경이 아파트에 비해 열위에 있을 수 있습니다.

• 용적율이 높아 재건축이 힘들다.

오피스텔의 경우 대부분 이미 용적율을 아주 높게 지었고
소유주의 토지지분이 작아 수익성이 나오지 않아 재건축이 힘든 단점이 있습니다.

• 거래가 적어 환금성이 떨어진다.

오피스텔의 수요가 1인 또는 2인 가구가 많고 잠깐 거주하려는 경우가 많아
수요층의 한계가 있어 급한 경우 팔기가 어려울 수 있습니다.

아파트의 장점

• 아파트는 오피스텔 대비 취득세가 저렴하고
  자산가치 변화로 인한 시세 차익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

• 아파트내 각종 조경, 놀이터, 각종 커뮤니티 시설 등을 갖춰 조용하고
  아이들 키우기 좋은 환경을 제공할 수 있습니다.

• 오피스텔 대비 찾는 수요가 많고 한정적이지 않아 매매가 잘 되는 편으로
  환금성이 우수합니다.

• 용적율이 낮고 토지지분이 많고 입지가 우수한 경우 재건축이 이루어질 수 있습니다.

아파트의 단점

• 주거지역에 지어지기에 상업시설 및 교통시설과의 접근성은 오피스텔 대비 열위에 있습니다.

• 아파트의 월세 수익률은 자산가격이 높아 자산가격 대비 오피스텔보다 낮은 경우가 많습니다.
  이에 아파트는 월세 수익률보다는 시세차익을 기대하는 투자로 접근하는 경우가 많습니다.

5. 이상으로

오피스텔과 아파트의 차이 및 각각의 장단점에 대해 살펴보았습니다.

오피스텔과 아파트는 위에서 살펴본 것처럼
각각의 특징과 장단점이 약간 반대의 성격을 가지고 있기 때문에

자신의 생활 스타일, 가구 형태, 교육 환경, 자금 현황, 투자 성향 등에 따라
선택이 서로 상반되게 결정될 것으로 생각됩니다.

이에 아파트나 오피스텔 중에 어떤 것을 선택할지 결정하고자 하는 분이 있다면
위의 글을 참고하시어 자신의 현 상황에 맞게 현명한 선택을 하시길 바랍니다.

감사합니다.