다가구, 다세대, 연립, 빌라
우리 주변에서 많이 보고 많이 듣는 주택의 형태입니다.
그런데 겉에서 보면 모두 같은 주거형태인 것 같은데,
이것들을 구분할 수 있으신가요?
사람들에게 물어보면 대부분은 잘 구분해서 알고 있지 않은 것 같습니다.
하지만 실제로 거주나 투자를 목적으로 해당 주택을 매매, 임대하는 경우 그 차이점을 명확히 알고 있는 것이 좋은데요.
이것들은 어떤 것이며 어떤 차이점이 있는지 알아보겠습니다.
목 차
1. 건축법상의 규정내용
2. 다가구 다세대 연립 차이 비교
3. 빌라란 무엇인가?
4. 임차인 입장에서 다가구 및 다세대, 연립 차이
5. 투자자 입장에서 다가구 및 다세대, 연립 차이
6. 이상으로
1. 건축법상의 규정내용
다가구, 다세대, 연립, 빌라 등의 차이점을 살펴보기 위해서는 먼저 건축법에 규정된 용도별 건축물의 종류를 알아야 합니다.
건축법에서는 주택을 크게 단독주택과 공동주택으로 2가지로 분류하고 있습니다.
그리고 여기서 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 또한번 세부 분류되며,
공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 분류됩니다.
그러면 건축법에 규정된 각각의 주택은 어떻게 규정되어 있는지 알아볼까요?
다중주택 : 독립된 주거의 형태를 갖추지 않고 바닥면적 합계(연면적)가 660 제곱미터 이하이고 3층이하인 주택
다가구주택 : 19세대 이하가 거주하고 연면적이 660 제곱미터 이하이고 3층이하인 공동주택이 아닌 주택
아파트 : 5층 이상인 공동주택
연립주택 : 연면적이 660 제곱미터 초과이고 4층 이하인 주택
다세대주택 : 연면적이 660 제곱미터 이하이고 4층 이하인 주택
이렇게 건축법에서 각각의 주택을 어떻게 규정하고 있는지 알아보았는데요. 이런 규정 내용만 보면 차이점이 잘 와닿지 않는 것 같습니다.
이에 각각을 비교해 보면서 설명해 보겠습니다.
2. 다가구, 다세대, 연립 차이 비교
- 소유주 차이
다가구는 단독 주택의 범주에 속합니다. 이에 각 세대마다 구분등기를 할 수 없습니다.
한 건물에 여러 세대가 살고 있는데 그 건물은 오직 한 사람만 소유주로 할 수 있습니다.
한 건물의 모든 세대가 한 명의 소유주에게 속하는 것입니다.
이에 반해 다세대와 연립 주택은 공동 주택의 범주에 속합니다.
따라서 각 호실의 세대마다 구분 등기가 가능합니다.
즉 다가구와는 달리 각 호실에 살고 있는 세대는 각자가 그 호실의 소유주가 되는 것입니다.
한 건물에 여러명의 소유주가 있는 것입니다.
- 연면적 크기 차이
다가구와 다세대의 공통점 중에 건축되는 연면적 크기가 있는데요.
둘 다 연면적 660 m² 이하로 건축해야 합니다.
반면에 연립은 연면적 660 m² 초과로 건축되는 것의 차이점이 있습니다.
- 건설 층수 차이
다가구, 다세대, 연립은 건축될 수 있는 주택의 층수에 차이가 있는데요.
다가구는 3층 이하이어야 하고
다세대와 연립은 4층 이하로 건축할 수 있습니다.
참고로 아파트는 층수가 5개 층 이상으로 건축합니다.
- 1층 필로티
1층을 필로티 구조로 건축하여 주차장 용도로 사용하는 건축물이 많은데요.
1층을 전부 필로티 구조로 사용하는 경우
다가구, 다세대, 연립은 모두 해당 1층을 주택의 층수 계산에서 제외합니다.
즉 1층이 모두 필로티로 사용되면 다가구는 4층, 다세대, 연립은 5층까지 건축할 수 있는 것입니다.
그런데 1층의 일부를 필로티가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우가 있는데요.
예를 들어 창고 등으로 사용하는 경우가 있습니다.
이렇게 주거 목적인 주택으로 사용하는 경우가 아니라면
이런 경우도 해당 층을 주택의 층수에서 제외하게 됩니다.
다만 이 경우는 다가구와 다세대에만 해당합니다.
연립인 경우는 1층 전부를 필로티로 사용하는 경우만 층수 계산에서 제외해 줍니다.
- 지하층
다가구, 다세대, 연립 모두 지하층은 층수의 계산에서 제외됩니다. (아파트도 마찬가지)
- 세대 제한
다가구인 경우는 전체 19세대 이하가 거주해야 한다는
(같은 대지내 동이 구분된 경우는 동별 세대수를 합한 세대가 19세대 이하)
세대수 제한이 있습니다.
반면에 다세대, 연립은 세대수 제한이 없습니다.
3. 빌라란 무엇인가?
위에서 다가구, 다세대, 연립 주택에 대해서 살펴 보았는데요.
다가구, 다세대, 연립은 건축법에 명시된 주택의 종류 중 하나입니다.
다만 소유주, 건축형태, 제한 사항 등에 따라 구분되어 달리 명칭된다고 할 수 있는 것이죠.
그러면 우리가 흔히 말하는 빌라는 무엇일까요?
우리 일상생활에서는 보통 이 빌라라는 말을 다가구, 다세대, 연립보다 더 흔하게 말을 하는 것 같습니다.
원래 빌라는 영어로는 villa인데 이 villa는 별장, 별저, 시골의 저택, 교외 주택 등을 이르는 말입니다.
그런데 우리가 흔히 말하는 빌라는 이런 주택과는 거리가 멀죠?
이 빌라는 원래 뜻과는 달리 변형되어 쓰이고 있는데
다세대 주택이나 연립 주택을 일상 생활속에서 지칭하는 말로 사용되고 있습니다.
이 빌라는 건축법상 정식 명칭이 아닌 것이죠.
따라서 우리는 여러가지 사항을 잘 구분할 수 있도록,
즉 임대차 계약을 할 때나 매매를 할 때
건축물 대장 등의 공식 서류에 기재된 건물 명을 가지고 바로 알 수 있도록
건축법에 명시된 다세대, 연립 주택을 사용하는 것이 좋을 것 같습니다.
4. 임차인 입장에서 다가구 및 다세대, 연립 차이
다가구나 다세대, 연립 주택에 세입자로 들어가기 위해서 임대차 계약을 맺는다면
아래와 같은 차이점이 있기에 해당 주택이 다가구인자 다세대, 연립 주택인지 꼭 확인해야 합니다.
- 등기부등본상 차이
다가구는 단독주택으로 해당 건물의 소유주가 1명이기 때문에
등기부등본을 보면 토지, 건물로 나뉘어져 있고
토지와 건물의 소유주를 확인할 수 있습니다.
다세대, 연립 주택은 공동주택으로 해당 건물의 소유주가 여러명이기 때문에
등기부등본상 집합건물로 열람됩니다.
그렇기에 각 호실마다 구분되어 열람이 가능합니다.
- 동 건물에 있는 다른 임차인
다세대, 연립 주택의 경우는 동 건물에 있는 다른 임차인들은 신경쓰지 않아도 됩니다.
다른 호수에 있는 분들은 해당 호수와 관련이 없기 때문입니다.
오직 동 호수에 선순위 근저당 금액이 있는지 정도만 확인하면 됩니다.
하지만 다가구를 임대차 계약하고자 한다면
동 건물에 있는 다른 임차인들의 보증금을 신경써야 합니다.
만약 해당 건물이 경매로 넘어가는 경우가 생길 때
다른 임차인들의 보증금이 선순위라면 (확정일자가 앞에 있다면)
배당순서에 밀려 보증금을 보장받지 못할 가능성이 있기 때문입니다.
선순위 보증금 확인은 임대차 계약시 부동산에 확인을 요청하여 계약서에 기재하고
임대인으로부터 확인서를 받아 확인할 수 있습니다.
또한 계약서를 지참하여 주민센터에 가시면
임대차 정보제공 요청서를 제출할 수 있는데
여기에 기존 확정일자 부여현황을 요청하시면 해당 정보를 제공받을 수 있습니다.
이렇게 확인한 선순위 보증금과 선순위 근저당 금액(있다면)을 모두 합한 금액이
시세의 최소한 70%는 넘지 않아야 그나마 안전하다고 할 수 있을 것입니다.
5. 투자자 입장에서 다가구 및 다세대, 연립의 차이
- 투자 금액 차이
다세대, 연립은 각 호를 매수할 수 있기에 다가구보다 투자 금액이 많이 저렴합니다.
전세를 끼고 투자를 하거나
대출을 받아서 매수하고 월세를 놓아 대출이자를 갚는 방식으로 투자하여
소액의 투자금으로도 투자가 가능합니다.
이에 반해, 다가구는 건물 전체를 매수하는 것이기 때문에 투자 금액이 많이 듭니다.
따라서 취득세 금액 또한 이에 비례하여 많이 내게 됩니다.
- 보유 주택수 계산
다세대, 연립은 만약 해당 건물을 모두 매수한다면 호수 개수만큼 보유 주택수가 계산됩니다.
이에 건물은 한 채만 매수했을 뿐이지만 보유 주택수는 여러 채가 되어
취득세, 종합부동산세 등의 중과로 인한 불이익을 받을 수 있습니다.
하지만 다가구는 해당 건물을 통째로 매수하면서 1세대 1주택을 유지할 수 있습니다.
이로 인해 1세대 1주택 양도세 비과세 (금액 기준 이내인 경우) 혜택을 누릴 수 있습니다.
- 토지지분 차이
다세대, 연립의 토지지분은 해당 건물이 있는 토지를 각 세대수만큼 나눈 부분만 해당하기에 적게 나옵니다.
다가구는 토지까지 매수한 경우 해당 건물 전체의 토지만큼 소유하게 됩니다.
이에 토지 지분만큼의 지가 상승으로 인해 많은 시세차익을 얻을 수 있으며
재개발사업 등이 진행된다면 토지 지분만큼 넓은 평수를 받거나 추가 보상을 받을 수 있습니다.
- 재개발시 조합 자격
재개발이 진행된다면 다가구는 조합원 자격은 1개만 나옵니다.
하지만 다세대, 연립은 조건이 충족된다면 각 세대별로 조합원 자격이 주어집니다.
- 관리의 차이
다세대, 연립의 경우 소유자는 각 해당 호실에 대한 관리의 책임이 있지만
다가구의 경우는 전체 주택에 대해 건물 관리를 해 주어야 합니다.
특히 오래된 건물인 경우는 여러 호실의 문제가 발생할 때
이로 인한 어려움을 겪을 수 있어 보통 전문 관리 업체에 관리를 맡기는 경우가 많습니다.
- 환금성
다세대, 연립 주택은 해당 호실만 매매하기에 현금화하기가 쉬울 수 있으나
다가구 주택은 건물 전체로 매도, 매수하는 것이기에 현금화하는데 시간이 많이 걸릴 수 있습니다.
6. 이상으로
다가구, 다세대, 연립 주택의 여러가지 차이점을
건축법상, 임차인 입장, 투자자 입장에서 알아보았습니다.
또한 빌라는 어떤 차이가 있는 지도 알아보았습니다.
위의 내용이 해당 주택을 매수하거나 임차하려는 분들에게
조금이나마 도움이 되어 주었기를 바랍니다.
감사합니다.