부동산 매매는 다른 자산에 비해 비교적 큰 금액이 거래되는데요.
또한 매매되는 과정이 복잡하고 다소 어려울 수 있습니다.
따라서 부동산 매매를 하기 전에는 잘 알아보고 준비하는 것이 좋습니다.
이 글에서는 이렇게 복잡할 수 있는 부동산 매매절차에 대해 정리해 보고자 합니다.
부동산 선택부터 소유권 이전까지 필요한 절차와 팁을 단계적으로 설명해 보고자 하는데요.
아래 정리된 글을 읽고서 부동산 매매를 더 잘 이해하고, 원하는 부동산을 성공적으로 매수하는데 도움이 되시길 바랍니다.
목 차
1. 부동산 선택
2. 가계약
3. 계약서 작성 및 계약금 입금
4. 대출
5. 서류준비
6. 잔금 입금 및 소유권 이전
7. 이상으로
그럼 부동산 매매절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.
부동산 매매절차는 부동산 선택, 가계약, 계약서 작성 및 계약금입금, 대출, 서류준비, 잔금입금 및 소유권이전 등으로 크게 6단계로 나눠볼 수 있습니다.
1. 부동산 선택
부동산을 매수하기로 마음을 먹는다면 가장 첫번째로 생각할 부분은 어떤 부동산을 매매할지 고르는 것이라고 할 수 있습니다.
부동산을 선택하는 것은 부동산 매매에서 가장 중요한 단계라고 할 수 있는데요.
부동산을 선택할 때는 다음과 같은 사항을 고려하는 것이 좋습니다.
- 부동산 시세 및 주변 환경 조사
인터넷, 신문 등의 매체를 이용하여 부동산 정보를 수집하고 부동산 중개업소에 방문하여 상담을 받습니다.
지역, 용도, 면적, 건축연도, 건물형태 등을 비교하여 매매하려는 부동산과 유사한 조건의 부동산을 찾아서 시세를 비교해 봅니다.
한편 시장의 수요와 공급, 경제상황, 정책변화, 개발계획 등을 조사하고 최근의 시세변화와 추후 전망을 파악해 봅니다.
부동산 시세 및 주변환경을 조사하기 위해 사용할 수 있는 몇가지 방법을 소개하면 다음과 같습니다.
부동산통계정보시스템 :
한국부동산원에서 제공하는 부동산통계정보시스템 사이트를 접속하면 전국지가변동률, 전국주택가격동향, 공동주택실거래가격지수, 임대동향, 오피스텔동향 등의 통계자료를 열람할 수 있습니다.
토지이용계획확인서 :
토지이음홈페이지 등을 이용하면 해당 부동산의 용도지역, 용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.
서울시 부동산 정보광장 :
해당 부동산에 관련된 토지 및 건축물 정보, 개별공시지가, 주택가격, 토지이용계획 등의 정보를 한 화면에 열람할 수 있습니다.
부동산 중개업소 방문 :
해당 부동산의 거래현황, 시세, 주변환경, 장단점 등을 상담받을 수 있습니다.
- 부동산 권리관계 확인하기
위의 여러가지 방법을 통해 매매할 부동산을 선택했다면 이제 해당 부동산의 권리관계를 확인해야 합니다.
해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 부동산의 소유권, 저당권, 전세권, 지상권, 유치권 등의 권리관계가 어떠한지 확인합니다.
등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인해 볼 수 있는 공식적인 서류로, 아파트와 같은 집합건물은 집합건물 등기부등본으로 열람할 수 있으며, 단독주택 등의 건물은 토지와 건물을 각각 별도로 열람할 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데, 각각 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.
표제부 : 부동산의 종류, 소재지, 면적, 지목, 건축연도, 동호수 등의 기본정보
갑구 : 부동산의 소유자, 소유권이전일, 소유권이전원인, 가압류 등의 소유권제한사항 등 소유권 관련정보
을구 : 부동산에 설정된 저당권, 전세권, 지상권, 유치권 등의 소유권 이외의 권리 관련 정보
- 부동산 매매계약의 목적물 확인하기
매매계약서에 기재된 부동산이 실제 매매계약의 목적물인지를 확인하는 절차입니다.
현장 방문 조사를 하여 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 서류상 부동산과 일치하는지 확인하고 토지 및 건물이 소유 일치 여부, 해당 부동산의 하자 여부 등을 확인합니다.
실제 부동산과 서류상 부동산이 일치하는지 :
서류상과 실제 지목의 차이가 없는지, 도로가 일치하는지, 도로와 해당 부지가 접하고 있는지, 지적도상 대지경계선과 현장의 경계선이 일치하는지, 부동산의 방위가 지적도상 방위와 일치하는지 등을 확인합니다.
토지와 건물 소유가 일치하는지 :
토지와 건물이 분리되어 등재되어 있는 단독주택 등의 경우 토지와 건물의 소유자가 같은지 확인합니다.
만약 소유자가 다르다면 건물 사용에 제한이 되는 권리가 있는지 확인합니다.
계약 목적물의 하자 여부 조사 :
실제 방문하여 주택이 하자가 있는지 확인합니다.
보일러, 계량기 등을 확인해보고 일조량 등도 확인해 봅니다.
또한 건축법상 불법사항이 있는지 등도 확인합니다.
2. 가계약
위의 여러가지 확인절차를 거쳐 매수할 부동산을 선택하였다면 가계약금을 보낼 차례입니다.
가계약이란 정식계약을 맺기 전에 계약의 의사를 표시하기 위해 임시로 맺는 계약으로 본 계약의 성립을 확정하고 보장받기 위한 행위라고 할 수 있습니다.
가계약은 본계약의 일부로서 취급되며 가계약금이 지급되면 법적인 효력이 발생하게 됩니다.
가계약금은 계약의 성립과 이행을 확보하기 위한 목적으로 지급되며, 보통 계약금의 10%~20% 정도로 책정됩니다. 물론 그 금액은 양당사자의 협의에 의해 달리 정할 수 있습니다.
가계약 입금 전에 소유자의 신분증과 계좌번호를 꼭 확인하고 반드시 소유자 본인의 계좌로 입금해야 합니다.
3. 계약서 작성 및 계약금입금
계약서는 육하원칙에 따라 간결하고 명료하게, 또한 정확하고 평이하게 작성해야 합니다.
계약서에는 계약 당사자의 신상정보, 계약 목적물에 대한 표시, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지급기일, 계약이행시기, 계약 해제 및 위약금에 대한 정보, 분쟁시 소송관할 등을 기재해야 합니다.
또한 특약사항을 별도로 명시할 수 있는데, 특약사항은 계약 당사자가 계약과 관련하여 별도로 상호 협의하여 기재하는 내용입니다. 예를 들어 계약 목적물의 하자에 대해 책임을 정하는 등의 내용이 될 수 있습니다.
계약금은 계약 당사자 간 합의에 의해 달리 정해질 수 있지만, 통상 매매 금액의 10% 정도를 지급하는 경우가 많습니다.
계약서에 명시된 계약금 지급일에 매도인 통장에 매수인 이름으로 입금하는 것이 보통입니다.
계약금 입금 전에는 1일 이체한도를 미리 늘려놓는 것이 좋습니다.
- 계약서 작성 전에 확인해야 할 사항
계약 목적물 상태를 잘 확인하여, 하자가 있는 경우 수리 및 책임 여부를 잘 협의하여 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.
등기부등본은 계약 당일날 다시한번 출력하여 소유자 확인, 근저당권, 전세권 등의 제한 사항을 다시한번 확인합니다.
매도인 신분증과 인감증명서를 확인하여 본인 여부를 확인합니다. 대리인인 경우는 위임장이 있는지 확인합니다.
계약서에 명시된 계약금, 중도금, 잔금, 계약해제 및 위약금 정보, 분쟁시 소송관할 등의 내용을 잘 이해하고 동의해야 합니다.
4. 대출
대출의 목적과 필요한 금액을 정하여 대출을 적절히 활용합니다.
주택구입이나 전세자금을 위한 대출은 주택담보대출, 전세자금대출을 이용할 수 있으며 이용자의 신용도에 따라 기타 신용대출, 마이너스 통장 등을 활용할 수 있습니다.
이러한 대출을 활용하기 위해서는 신용도 관리를 잘 해야 합니다.
신용도가 높을수록 대출이 용이하고 금리도 낮게 책정될 수 있습니다.
대출을 받기 위해서는 신분증, 주민등록등본, 소득증빙서류, 재직관련서류 등을 준비하여 은행 등의 금융기관을 방문하거나 온라인으로 신청할 수 있습니다.
금융기관은 대출을 신청한 사람의 신용도, 대출 조건 등을 종합적으로 검토한 후, 대출을 승인하거나 거절할 수 있습니다.
따라서 대출가능여부를 계약서 작성하기 전에 미리 알아놓는 것이 좋습니다.
- 대출받기 전에 알아봐야 할 사항
먼저 자신의 신용도와 상환능력을 파악해야 합니다.
신용평가회사에서 자신의 신용점수를 확인해보고 월수입과 지출을 정리하여 상환계획을 세워야 합니다.
대출받기 전에 여러 대출 상품을 비교해 보고 자신의 목적과 조건에 맞는 최적의 상품을 찾도록 노력하는 것이 좋습니다.
전국은행연합회 소비자포털 등에서 다양한 은행 대출 상품을 한눈에 비교해 볼 수 있습니다.
5. 서류준비
잔금 입금 및 소유권 이전 등기를 위해 필요한 서류를 정리하면 다음과 같습니다.
매도인의 경우 신분증, 인감도장, 매매계약서 원본, 부동산 매도용 인감증명서, 등기권리증 등의 서류가 필요합니다.
또한 잔금일 당일까지 완납한 관리비 영수증, 전기,수도,도시가스 등 공과금 정산 영수증, 국세 완납증명서, 지방세 완납 증명서 등이 필요합니다.
매수인의 경우 신분증, 도장, 매매계약서 원본, 주민등록등본, 가족관계증명서 등이 필요합니다.
서류가 미비하거나 오류가 있으면 계약이 지연되거나 취소될 수 있는데요.
예를 들어, 매도인 인감증명서와 인감도장이 일치하지 않거나, 등기권리증 등에 근저당설정, 가압류, 가등기 등의 권리관계가 추가된 것이 있거나, 관리비 또는 세금이 납부되지 않은 경우 등이 있습니다.
서류가 미비하거나 오류가 있는 것을 확인한다면 필요한 서류를 발급받거나 수정을 요구하고, 계약시 서류제출을 특약으로 추가할 수 있으며,
서류가 제출되지 않을 경우 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
잔금 입금 후에 매수인이 알지 못했던 오류가 있는 경우 매도인에게 서류를 정정, 보완토록 요구하고 정정되지 않을 경우 계약해제, 손해배상 청구 등을 할 수 있습니다.
6. 잔금 입금 및 소유권 이전
서류가 문제없이 준비된 경우 이제 잔금을 입금할 차례입니다.
현금, 수표, 계좌이체 등의 방식으로 잔금을 입금할 수 있는데요.
현금으로 잔금을 치룬다면 꼭 영수증을 받아야 하고, 수표인 경우는 이서를 해야 합니다.
잔금입금 전에는 다시한번 부동산의 상태를 확인하여 중대한 하자가 없는지 확인하고,
등기부등본을 당일에 다시 출력하여 근저당설정, 가압류, 가등기 등의 권리관계가 추가된 것이 없는지 확인합니다.
또한 관리비 정산금액, 전기, 수도, 도시가스 등 공과금 정산금액 및 국세 및 지방세 완납영수증 등을 확인합니다.
잔금입금과 동시에 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 서류를 수령하고,
중계 수수료와 법무사비, 취득세 비용을 입금하면
법무사는 바로 구청에 가서 취득세를 납부하고 등기소에 가서 소유권 이전등기를 신청합니다.
등기가 완료되면 등기가 접수된 때로부터 효력이 발생합니다.
- 소유권 이전 후에 해야 할 사항
소유권이 이전된 이후에는 등기부등본을 발급받아 본인 이름으로 바뀌었는지 확인합니다.
그리고 법무사로부터 본인의 이름으로 바뀐 등기필증을 받습니다.
소유권 이전등기가 완료된 후 14일 이내에 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 합니다.
전입신고를 하면 주민등록상 주소가 변경되게 됩니다.
전세거래를 한 경우는 주민센터에 방문하여 확정일자를 받습니다.
전입신고와 더불어 확정일자를 받아야 완벽한 대항력을 갖게 되기 때문입니다.
공동주택을 매매한 경우 15일 이내, 토지, 건물 이전등기의 경우 60일 이내 부동산실거래 신고를 합니다.
7. 이상으로
부동산 매매절차에 대해 알아보았습니다.
부동산 매매절차는 부동산 선택, 대출가능여부 파악, 가계약, 계약서 작성 및 계약금 입금, 잔금 전 서류 준비, 잔금입금 및 소유권 이전 등으로 이루어집니다.
각 단계별로 필요한 절차와 주의사항 등을 설명해 드렸는데요.
이 글을 읽고서 부동산 매매에 대해 더 잘 이해할 수 있을 것이고 원하는 부동산 매수에 도움이 되실 것이라 생각됩니다.
부동산 매매는 큰 금액이 거래되고 다소 복잡하고 어려운 과정이 포함되기에 잘 알아보고 준비하시기 바랍니다.
감사합니다.