청약통장도 필요 없고
입지 좋은 역세권에 위치한 아파트를
30~50% 저렴하게 살 수 있다는 광고를 보고
좋은 기회라고 생각하여 가입을 고려하고 계신가요?
이러한 광고는 지역주택조합으로 진행되는 아파트의 조합원 모집일 가능성이 높은데요.
실제로 잘만 진행된다면 일반 재개발 진행 아파트의 분양가보다 30%이상 저렴하게 신규 아파트를 분양 받을 수도 있습니다.
하지만 이런 경우는 극히 희박한 경우로 이 지역주택조합은 여러가지 문제점을 가지고 있어서 조합원으로 가입하는 순간 그 이후에 많은 어려움을 겪을 수 있는데요.
이러한 지역주택조합은 무엇이며
지역주택조합 위험성은 무엇 때문인지 살펴보겠습니다.
목 차
1. 지역주택조합이란
2. 지역주택조합 조합원 자격
3. 지역주택조합의 사업진행절차
4. 지역주택조합이 제대로 추진될 경우의 장점
5. 지역주택조합의 위험성, 문제점
6. 이상으로
1. 지역주택조합이란
지역주택조합이란 동일지역이나 인접한 지역에 거주하는 무주택자나 85 m² 이하의 주택을 소유한 사람들이 모여서 조합을 설립하고 신규 아파트를 건설하고자 하는 곳의 토지를 구입하여 아파트를 건설하는 것을 말합니다.
다시말해 무주택자 등의 조합원들이 사업주체가 되어 돈을 모아 땅을 사고 시공사를 선정하여 자신이 분양받을 아파트를 건설하는 것입니다.
보통 일반 시행사업은 1인 정도의 시행사가 토지를 매입하고 아파트 등의 건물을 짓는 구조인데 이 지역주택조합은 여러명의 조합원이 시행사의 역할을 하여 동일하게 토지매입하고 건물을 짓는 구조인 것입니다.
2. 지역주택조합 조합원 자격
지역주택조합의 조합원이 되려면 다음과 같은 조건이 있어야 합니다.
1. 무주택자이거나 85 m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주
(조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 유지)
2. 6개월 이상 해당 지자체에 계속해서 거주하여 온 자
3. 본인, 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합 조합원이 아닌자
3. 지역주택조합의 사업진행절차
지역주택조합의 문제점을 알기 위해서는 이것의 사업진행절차를 살펴보아야 이해할 수 있게 되는데요. 아래에 사업진행절차를 간략하게 살펴보겠습니다.
1. 지역주택조합설립추진위원회 구성 (최소 20인 이상 자격자 발기인 조합 구성)
2. 사업부지 선정, 보통 업무대행사를 선정하여 사업을 전반적으로 대행토록 함
3. 주택을 건설할 토지 소유권의 50%이상 토지사용승낙서를 확보하면
시공예정자를 선정하고 모델하우스를 만들어 조합원 모집
4. 80%이상 토지사용승낙서(토지확보아님) 또는 15% 이상 토지 소유권 확보시
조합설립인가, 추가 조합원 모집 및 시공사 선정
5. 토지 소유권 95% 이상 확보시 교통영향평가, 건축심의, 지구단위계획결정을 통해 사업계획승인
6. 토지 소유권 100% 확보시 착공가능 (사업계획승인일로부터 5년내 착공)
7. 분양 승인 후 조합원 분양, 이후 잔여세대 일반분양
8. 완공, 입주, 정산, 조합 해산
4. 지역주택조합이 제대로 추진될 경우의 장점
- 저렴한 분양가, 빠른 사업진행
지역주택조합이 토지 확보에 성공하고 건전하고 진취적인 시행 대행사의 추진 하에 정확히 진행이 된다면 통상 일반 분양 아파트에 비해 분양가가 20~30% 저렴할 수 있습니다.
또한 사업계획승인이후 절차가 일반 재개발 대비 간소하여 진행이 빠른 장점이 있을 수 있습니다.
- 주택청약통장 필요없음
조합원으로 참여하기에 주택청약통장이 필요 없고, 동호수를 직접 지정할 수 있습니다.
- 기타
분양가상한제를 적용받지 않고, 임대주택에 대한 의무 조항이 없어 사업성을 높일 수 있습니다.
5. 지역주택조합의 위험성, 문제점
위에서 기술한 장점 항목들은 지역주택조합이 제대로 추진되었을 경우에 한한 사항들입니다.
문제는 이러한 지역주택조합은 제대로 추진되지 않을 가능성이 훨씬 크며
추진되더라도 사업일정이 느려지고 추가분담금이 폭증할 가능성이 대단히 큽니다.
아래 지역주택조합이 가지고 있는 문제점 및 이로인한 위험성을 살펴보겠습니다.
- 구조상의 모순점
일반 재개발 사업은 토지주들이 조합을 구성하고 신규 아파트를 건설하기 위해서 시공사를 선정하여 사업을 진행하는 방식입니다.
그런데 지역주택조합은 토지주가 아닌 인접한 지역의 자격요건을 갖춘 구성원을 조합원으로 가입시켜 이 조합원들의 분담금으로 토지를 구입하고 이후 신규 아파트 공사를 위한 비용을 충당하는 구조입니다.
그리하여 사업을 진행하고자 하는 대지의 토지주가 매도를 거부하거나, 사업 지연으로 토지 가격이 상승하거나, 토지상에 법적인 문제가 발생할 경우 가장 기초가 되는 토지확보부터 안되는 경우가 대부분입니다.
- 토지 확보의 어려움
위의 시작단계부터 여러 어려움을 가지고 있는 지역주택조합이 진행이 안되는 가장 큰 문제점인 토지 확보의 어려움은 또한 다음과 같은 사항들로 인해 더욱 가중될 수 있습니다.
보통 지역주택조합 추진 대행사는 토지사용승낙서 50% 이상을 확보하고 조합원을 모집하기 시작하는데요.
이후 80% 이상 토지사용승낙서를 확보하면 조합설립인가를 받을 수 있게 됩니다.
그런데 이 토지사용승낙서는 말 그대로 토지를 지역주택조합이 사용하도록 허락한다는 승낙서일 뿐 토지를 실제로 지역주택조합에 소유권이전한 매매서류가 아닙니다.
많은 경우 지역주택조합 대행사들은 현 토지주들에게 여러가지 개발청사진을 제시하면서 토지를 매매토록 권유하면서도
정작 계약금, 잔금을 치르지 않고 (심지어 계약금도 사업 착공 이후 1개월내 지급한다는 식으로 작성토록 하고 약간의 가계약금만 주는 경우도 많음)
매매계약서나 이 토지사용승낙서만 받는 경우가 많습니다.
우선 토지사용승낙서만 확보하면 조합원을 모집하고 조합설립인가를 받을 수 있기 때문이죠.
실제 여러가지 이유로 사업이 지연되고 계약금, 잔금이 지급되지 않으면서 이러한 토지사용승낙서나 기존 가계약 상태의 매매서류는 효력을 상실하는 경우도 다반사입니다.
사업계획승인을 득하기 위해서는 실질적으로 토지 95% 이상의 소유권이전을 획득해야 하고 착공을 위해서는 100%의 소유권을 득해야 하는데요.
이렇게 토지를 95%이상 확보하는 것은 너무나도 어렵고 확보한다고 하더라도 그 시일이 상당히 오래 걸릴 수 있습니다.
이렇게 되어 사업이 지연되면 또한 기존의 토지사용승낙만 받은 경우의 효력이 상실되는 경우가 있는 것이죠.
보통 지역주택조합 추진 대행사들은 조합원을 모집하기 위해서 모델하우스 등을 화려하게 건립하고 성대한 행사를 진행하는 경우가 많은데요.
그리하여 조합원 모집에 많은 성공을 하기도 합니다.
하지만 이는 또한 기존 토지주들의 토지 매도 가격 상승 요인으로 작용하기도 합니다.
기존 토지주들은 이런 소식을 듣고 그동안 매도하지 않은 토지의 가격을 상당히 높혀 매도하기를 원할 수 있기 때문입니다.
- 사업 진행의 불확실성, 추가 분담금 납부
위의 토지확보가 어렵고 또한 조합내부의 여러 비대위 결성으로 인한 갈등, 조합의 임원들이나 업무대행사의 횡령 및 부정 등으로 인한 여러가지 민,형사 소송, 주택경기 침체나 토지가격 및 공사비 상승으로 인한 사업성 상실 등 여러가지 이유로 사업이 장기간 진행되지 않을 가능성이 아주 큽니다.
사업이 장기화되면 조합운영비, 토지매입비, 조합원모집비, 대출이자, 홍보비 등 각종 부대비용, 금융비용이 증가하게 되어 조합원의 분담금만으로는 해결이 되지 않게 됩니다.
그러면 총회 결의를 통하여 수차례 추가 분담금을 부과시키게 됩니다.
처음 조합원 가입시 추가 분담금은 없을 것이라는 약속을 한다던지 그에 대해 확약서 등을 받았다 하더라도 그것이 법적인 보장을 담보하지는 못합니다.
처음에는 그렇게 가입했어도 총회를 거쳐 추가 분담금 결의를 하면 추가 분담금을 납부해야 하기 때문입니다.
실제로 이런 추가 분담금으로 인해 사업이 우여곡절 끝에 진행이 된다고 하더라도 일반 분양보다 낮지 않거나 오히려 더 높아지는 경우도 많습니다.
- 조합 회계의 불투명성, 각종 비리 가능성, 조합원 권익보호의 어려움
조합 임원들이나 업무대행사가 처음부터 자신들의 이권만 챙기고자 분단금을 다른 용도로 유용하는 경우가 많고 자신들의 토지를 조합이 비싸게 매입하게 하는 행위 등을 벌이기도 합니다.
조합원들 대부분이 사업에 관심이 없거나 문외한인 경우가 많은 점을 이용하여 회계를 불투명하게 처리하고 각종 비리를 저질러 사업 진행을 어렵게 하기도 합니다.
조합원들이 사업진행경과, 자금집행내역 등을 요구하고 외부감사를 신청하더라도 조합이 투명한 정보를 제공하는 경우는 매우 드물고, 횡령죄 고소, 손해배상 청구 등을 진행하더라도 적당히 피해가는 경우가 많아 조합원들이 권익을 보호하는 것이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
- 조합원 탈퇴가 어려움
보통 지역주택조합은 조합원 가입시 계약서나 조합의 규약 등에 조합의 승인 없이 조합 탈퇴가 안된다는 문구가 있는 경우가 많습니다.
사업이 지연되는 경우 추가 분담금이 계속해서 필요하고 가입한 조합원은 무한책임을 진다는 명목을 제시하며 조합원 탈퇴를 불허할 것입니다.
탈퇴를 하고자 소송을 하더라도 이런 규약으로 인해 승소한 경우가 거의 없습니다.
조합이 탈퇴를 허용한다고 하더라도 계약금 및 추가 분담금의 반환은 조합규약으로 일부만 받을 수 있는 것으로 규정되었던지 그 시기도 상당히 지연될 수 있습니다.
한편 이러한 어려움으로 자격조건 상실로 탈퇴되는 경우는 그동안 납부한 계약금, 추가 분담금은 모두 반환받지 못하게 됩니다.
- 조합원 자격유지의 어려움 및 다른 부동산 재테크의 어려움
지역주택조합원이 되면 사업이 완료되어 입주가 될 때까지 무주택이나 85 m² 이하의 1주택을 유지해야 합니다.
사업기간이 짧다면 상관없겠지만 위의 여러가지 제약조건들로 인해 사업이 상당기간 길어지면 그 긴 기간동안 다른 주택을 구입하거나 재테크를 하지 못하게 됩니다.
혹여 중간에 청약에 당첨이 되기만 해도 조합원 자격을 상실할 수 있어서 금전적인 손해를 볼 수 있습니다.
6. 이상으로
지역주택조합이란 무엇이고 사업진행절차는 어떻게 되며
지역주택조합이 가질 수 있는 여러가지 문제점과 그로 인해 조합원들이 갖게 될 수 있는 리스크들을 알아보았습니다.
현실적으로 지역주택조합으로 진행된 사업장의 그동안의 성공율은 10%가 되지 않습니다.
기간이 지연되고 추가분담금을 내었더라도 사업이 성공하여 입주를 하게 된다면 주택가격 상승 등의 과실을 얻을 수 있을 것입니다.
하지만 대부분은 과정상에 여러가지 어려움이 있고 추가 분담금만 내면서 사업은 진행되지 않거나 파산되는 경우가 많기에
만약 지역주택조합을 가입하고자 알아보시는 분들이 계시다면
위의 위험성들을 잘 파악하여 충분한 검토를 거쳐서 진행하시기를 말씀드리고 싶습니다.
감사합니다.